不動産

不動産の名義変更で法務局に無料相談するために準備していくべきこと

法務局に登記申請に行くと、ほぼ間違いなく一般の人が相談窓口に座っています。時間帯によったら並んで待っています。

10年前なら珍しい光景で、大阪なら谷町の本局くらいじゃなかったかな?というくらいでしたが、今は相談コーナーが大盛況です。

司法書士に払う報酬手数料がいらないので節約で来る人、知り合いの司法書士がいないしとりあえず来たって人が多いようです。

司法書士側から「教えすぎやろ!おまんま食えんわ!」というクレームもあるのですが、まあ司法書士に相談しない人はどのみち相談しないだろうということで、法務局に相談に行く前に準備していったほうがいいことをお伝えします。

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抵当権抹消の書類をなくした!どうするか?

怒られます。

ということはないです。

その銀行など金融機関に問い合わせれば書類は再発行されます。

ただ面倒なのと、自分で登記申請しようと思っている人はややこしくなるというデメリットはあります。

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空き室・空き家に外国人に貸す・入居させるのはありか?なしか?

空き家問題も年々拡大していますが、不動産大家さんにとっても、住宅供給過剰地域ではなかなか借り手が見つからず苦労しています。

その点、観光業では今日本はイケイケです。中国人の爆買いイメージがありますが、以前より東南アジア風の外国人の姿もよく見るようになり、本当にいろいろな国籍の人が日本にやってきています。

では、実際に日本に住みたいという外国人に、空いている部屋や家一件を貸すのはどうだろうか?という話です。

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立退き料を取られない建物家屋の賃貸・貸し方

日本では賃貸契約をすると借り主のほうが立場が強いなんて言われています。

その理由の一つに立退き料があります。

賃貸借契約で2年契約であっても、基本的に更新がほぼ法定的に強制されているような状態で、2年できっちり契約終了にもっていけないのが普通です。

もし2年で出て行って欲しいのなら、結構な額の立退き料を支払って出て行ってもらう必要性が出てきます。そのため、この立退き料を目的に、建て替えや何かしら、貸し主が出て行って欲しい状況になりそうな家屋に住み着いて、その都度立退き料を狙うといった人もいるくらいです。

ではこの立退き料を払わずに出て行ってもらう貸し方はないかというと、最近少しづつ事例が増えてきたものがあります。

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贈与登記を自分でやる場合に失敗しそう・困りそうなこと

自分で不動産登記申請を行う場合、抵当権抹消、相続登記に次いで多く、需要が高いのが贈与登記です。

売買は他人と一緒にやることが多いため司法書士が絡むケースが圧倒的ですが、贈与登記の場合は身内同士、身内じゃなくてもものすごくお互いに信用が置ける間柄などの場合が多く、わざわざ司法書士に手数料を払ってまでやらなくていいだろう?ということで自分でやる人が多くなります。

生前贈与による相続税の節税対策、夫婦間の贈与で贈与税がかからない特例利用などが目立ちますね。

では実際に自分でやった場合に失敗しそうなリスク、こんなことで悩んで困りそうなことがあるかも、という点について紹介します。

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相続登記を自分でやる場合に失敗しやすい・困りそうなこと

登記の中でものんびりと慌てず、リスクもそんなにない相続登記。他人が絡むわけでもないので、一般個人の人がやりやすい登記の種類です。

司法書士に頼むと数万円取られるから自分でやっちゃおうかな?と考えているものの、できるのか?間違ったりしたらどうなるのかな?といった不安点に答える形で書いてみます。

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自分が死んだ後も財産の使い道を指定して決めたい場合

目次

  • 遺言の限界。遺言書は自由が効かない
  • 注目される信託という仕組みで解決?
  • 信託の問題点。理想通りになるとも限らない

遺言の限界。遺言書は自由が効かない

昔ほど血筋や家系というものが重要視、意識されなくなってきましたが、自分が死んだ後の自分の財産がどうなっていくのか?という点は気になるポイントです。

例えば子どもがいない夫婦の旦那さん。自分の両親も他界しており、相続人となるのは自分の妻しかいない。それはいい。

しかし、その妻が死んだらその相続財産はどうなるのか?妻の両親が健在していたり、妻に兄弟姉妹がいる、もしくは妻が再婚で子どもがいるけど離婚した夫の元にいる…

このような場合、自分の財産というのは全く違う家系、妻側の血筋に受け継がれていくことになります。

あまり妻側家系との折り合いが悪くて疎遠気味など事情がある場合、妻に財産を渡したいけど妻側の家系には渡したくない。どうせなら病気がちな弟の息子に渡してあげたい…

というようなケース。

例えば賃貸収入が毎月20万円ある駐車場を持っている場合など。

このような場合、遺言書で、「まずは妻に相続させ、妻が死んだら自分の弟の息子に譲る」といった指定は無効となります。もちろんこの遺言書の意向に沿って当人同士が納得すればその通りにすればいいのですが、血筋が変わるとそこまで配慮してくれるかどうかは不明です。

遺言書でこういった自分の直接の相続以降のことについて指定できない理屈は、所有権に制限を加えることはできないという理由からです。あくまで相続した人間の裁量にかけるべきことで、死んだ人間が口出せないよ、ということです。だから遺言というのは基本的に一世代の財産移動しか指定できません。

注目される信託という仕組みで解決?

じゃ、わしどうすればいいの?

ということで最近活用されてきているのが信託です。

信託の場合だと、受託者という立場の人に駐車場の管理を任せてしまいます。登記上でも名義人はこの人になります。

その上で、賃料収入を受ける権利というものを分離させます。これを受益権といいます。この受益権は所有権ではないため処分の制限を加えることができます。

だから、賃料収入を受ける権利を最初は妻、妻が死んだら自分の弟の息子という風に指定することが可能になります。

受益権ということになりますが、財産価値は変わらずなので相続税や贈与税等は加算されます。所有権の移動まで指定はかないませんが、希望は実現できるということです。

信託の問題点。理想通りになるとも限らない

このように信託を使うとややアクロバティックなこともできるようになります。そして信託は盛り込める内容にほとんど制限がないため、詰め込もうと思えばあらゆることを指定できます。

ただ注意したいのは、自分の財産だからといって遺された人間を縛り付けるようなことは控えたほうがいいということです。自由度が高いだけにあれこれと指定することで、遺された人がその実現に苦慮するという本末転倒なことにもなりかねます。

また、信託で重要となるのは誰が受託者となるか?この場合だと駐車場管理です。本当に信用できる人間でないと信託した内容通りに実行してくれるかどうかという不安は残ります。。この辺りのリスクを軽減する方法はありますが絶対100%ということはこの世にありません。

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原野商法(2時被害)の営業を受けてみた~いらない・売れない土地所有者が狙われる?

数年ごとくらいで新聞やTVでちらっと耳にする原野商法。忘れた頃に話題になるのである意味息の長いビジネスです。

特に田舎の売れない土地を所有して困っている人は引っかかりやすいのでご注意を。ウチも原野商法のいわゆる2時被害とされる営業を受けたことがあるのでその話をしてみます。

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抵当権抹消登記を自分でやる場合に失敗しそうなこと

最近はネットのおかげで司法書士に頼まなくても抵当権抹消登記が気軽に個人でできるようになりました。個人の人が行う住宅ローン完済による抹消手続きだけの場合は、リスクがほとんどなくてお手軽です。

ただもし失敗したらどうなるのか?不安に感じていないでしょうか?失敗しても特に大事にはなりませんが、どのような失敗の可能性があるか事前に知っておかれるとやりやすいと思います。

そこで、抵当権抹消登記を自分でやる場合に、思わずやってしまいそうな失敗事例を紹介します。

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誰も買わない不要な不動産の処分方法

相続した土地、以前住んでいた家、昔購入したけど利用せずに放置している不動産。

登記名義から外れたいのに処分先が見つからない場合、処分先をいかに見つけるか?

可能性がある処分先・相談先

まず共通して言えるのは、その不動産に価値があるのかどうか?

近所で売れなくても、とある人には非常に魅力的で売れるというケースはあります。これは不動産に価値があると言えます。例えば、京都は誰も借り手が見つからなかった木造住宅でも、最近の海外観光客ブームによって、リフォームして宿泊施設に変わるというケースもあります。

不動産屋さん

不動産の価値に対してシビアです。

不動産屋さんは仲介なら、売買金額や賃貸月額料に比例して報酬を得ることができます。買取なら買い手が見つかりやすそうな物件でないと、在庫不良を抱えるためリスクがあります。つまり価値が高い不動産ほどやる気が出ます。

全く売れそうも借り手が見つかりそうもない不動産の場合、ほとんどの不動産屋さんでは引き受けてくれません。

ただ、昔よりネットを使いこなす不動産屋さんも出てきたため、今まで相手にされなかった物件でも、需要を掘り起こしてうまくマッチングさせる業者も出てきています。

地域周辺の状況に詳しい人

例えばお坊さん。

お坊さん自体がその地域の大地主というケースは珍しくなく、さらに様々な地元の人に通じているため、不動産の状況内容によっては、あの人なら買ってくれるんじゃないだろうか?というアイデアが示される可能性があります。

不動産は動かない分人の動きで決まるところが大きいです。ネットでもカバーできないアナログな情報をたくさん持っている人なら、意外な処分先を紹介してくれるかもしれません。

不動産のある地方自治体の窓口

最近は空き家問題があることで、昔よりは解決策や支援策が増えてきています。

例えば、このように自治体が所有者を募るWEBサイトを運営しています。

大分県豊田豊後市IJU支援サイト

しかし、寄付というのはほぼ無理です。

地方自治体は自治体運営に有益な不動産なら寄付を受け付けます。例えば、道路にすれば利便性が拡大するとか、広大な駅前の土地とか。

でも市場で誰も見向きもしないような不動産の場合、寄付されると管理義務が自治体に移る上に、固定資産税も取れなくなるのでメリットがありません。個人がいらない不動産は自治体でもいらないのです。

とりあえず話を持っていくのは無料ですし、空き家バンクなどに登録するなど気休めかもしれませんがやっておいて損はないのかもしれません。

不動産査定一括サイト

不動産の情報を入力すると、複数の業者に査定をしてもらえる無料サービスです。

地元の不動産屋さんは話を持ち込める数がしれていますが、ネットだと簡単に複数の査定をかけられるので、本当に誰も見向きもしない不動産なのかはっきりします。

利用料は無料です。ただ査定、どこか興味を示すところはあるのか?というだけなら特にリスクはありません。でも本当にどうしようもない不動産なら反応はないです。

処分先が見つかった事例

私が知っている、又は関わった事例の一部です。

隣家の所有者に売却・贈与る

一番可能性が高いです。

不動産屋さんの反応が鈍い場合でも、隣家近所だとその不動産を見る目も違います。

なぜかというと利用価値が思いつきやすいからです。

不動産が売れない理由は、ただ値段の問題があるだけでなく、不動産情報を見た時にどのように利用できるか?というのが想像できないため、価値を見いだせないからです。

あまり知らない土地や地域の住宅情報を見せられてもピンと来ません。でも隣近所だと、これだけ安い価格なら駐車場代わりにでも、物置にでも、趣味のセカンドハウスにでも…とその不動産の利用価値がイメージできます。

あの人はお金なさそうだし買わないだろう…と思っていても、聞いたら「ん?200万?いいよ。買うよ」と返答してポカーンとなるケースもありました。

でも逆に、「去年裏の土地買ったんだよ…もう少し早く言ってくれればこっちを買ったのになあ…」とタイミングを逃すケースもあります。

墓地に所有権を移す

レアケース。

田舎の変なところの小さな土地。誰がどう考えても買わない土地でしたが、ちょうど近くに墓地があり、その墓地の土地と面していることが発覚。

墓地の所有者であるお寺さんに事情を話したところ、無償でなら管理させていただきますということで所有権移転。

誰も見向きもしなかった土地が墓地となり役立つことになりました。

節税に使うという人に無償贈与

よく分からないケース。

田舎のそこそこ広い土地を節税になるから?という理由でもらいうけた人がいます。

このケースで節税になるパターンがよく分からなかったのですが、喜んでもらってくれるケースがあります。

研究・趣味の環境を求める人に売却

田舎の誰も買わない不動産の場合、その田舎特有の環境がメリットとなることがあります。

例えば、虫や草木といった研究をしている人が、自由にその土地を使って調査研究したいということで買い取ってしまうというケースがあります。通常は貸してくれ、となるはずですが、安ければ買い取るということも。

また天体観測が趣味で、星がよく見える家が欲しい人は、ど田舎のボロ家でも好きに改造して観察に没頭できる環境を作ったりします。

不動産は見る人が変われば価値も変わるという一例です。

その他の処分先を見つける方法

WEBサイトで自ら宣伝する

趣味や研究などにも影響されるほど、不動産の価値は人によって見方が違います。

ただ、一般的な不動産情報サイトでは、ただ立地や面積、物件の状態や周辺状況が分かるだけです。

そのため、自分が求めている不動産内容とその掲載不動産が一致するのかどうかはなかなかピンと来ません。

そのため、あえてこちらから提案する方法が有効です。

例えば、先ほどの事例のように、星がすごく綺麗に見える場所なら、

◯◯星団がよく見える
有名な天体研究者◯◯さんの出身地
家は古いけど2階を天体観測所にすることも可能
周りに明るい光を出すものがない
不便だけど1週間や1ヶ月くらいなら全然大丈夫

などなど、もうこっちから利用方法を提案してしまう感じで、不動産オーナーしか知らない情報満載でアピールします。

ホームページの維持費なんて年間1,000円や3,000円くらいで可能です。

今や多くの人がネットで不動産を探す時代なので、こういうアピールの仕方が24時間365日継続するのは有効です。ダメ元ででも、やらないよりは反応がくる可能性は格段に増えます。

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